Contrato de aluguel com fiador: segurança e responsabilidade
A fiança é uma das garantias mais tradicionais e robustas. Saiba como qualificar o fiador, quais documentos exigir e como evitar a anulação da garantia por erros de formalização.
Como funciona o fiador no contrato de aluguel
A fiança locatícia é um contrato acessório ao contrato de aluguel. Nela, o fiador se compromete a satisfazer a obrigação do locatário caso este não a cumpra. No Brasil, é a garantia preferida de muitos proprietários porque, ao contrário da caução que é limitada a 3 meses, o fiador responde pela dívida total, independentemente do valor.
Existem dois tipos principais de fiança no contrato de aluguel online:
- Fiança com benefício de ordem: O fiador só paga depois que o locatário for processado e não tiver bens.
- Fiança com renúncia ao benefício de ordem (Solidariedade): O fiador pode ser cobrado diretamente, ao mesmo tempo que o inquilino. Nosso sistema utiliza esta modalidade por ser muito mais segura para o locador.
Quando usar o fiador como garantia
O uso do fiador é recomendado quando o inquilino possui familiares ou amigos próximos com boa saúde financeira que se disponham a assumir o risco. É uma garantia "gratuita" para o inquilino, o que facilita o fechamento do negócio, mas é a mais difícil de conseguir devido ao alto grau de comprometimento patrimonial do fiador.
Riscos para o fiador: A penhora do bem de família
Este é o ponto mais sensível. Muitas pessoas aceitam ser fiadoras sem saber que seu único imóvel de moradia pode ser vendido para pagar a dívida do aluguel. Enquanto em outras dívidas o bem de família é impenhorável, na locação a lei abre uma exceção. Por isso, a decisão de ser fiador deve ser tomada com extrema cautela.
A importância vital da Outorga Uxória
Se o fiador é casado (exceto no regime de separação absoluta de bens), a lei exige que o cônjuge também assine o contrato concordando com a fiança. A falta dessa assinatura (Outorga Uxória) torna a garantia anulável.
Dica de Segurança
Ao gerar seu contrato online, certifique-se de preencher os dados de ambos: do fiador e de seu cônjuge. Nosso sistema já reserva os campos de assinatura para os dois, protegendo o proprietário contra futuras alegações de nulidade.
Documentos para aprovar um fiador
Não basta ter um fiador; ele precisa ser idôneo. Exija sempre:
- Cópia de RG e CPF;
- Comprovante de residência atualizado;
- Comprovante de renda (Holerites, IRPF ou Prolabore);
- Certidão de ônus reais do imóvel que o fiador possui (para provar que o bem é dele e não tem dívidas);
- Certidões negativas de débitos cíveis e criminais.
Cláusulas de fiança que não podem faltar
Um contrato "blindado" deve prever que a fiança subsiste até a entrega das chaves, mesmo que o contrato se prorrogue por tempo indeterminado. Sem essa previsão específica, alguns tribunais entendiam antigamente que a fiança acabava no fim do prazo inicial, deixando o locador desprotegido na prorrogação automática.
O sistema de contrato online mais seguro para quem exige fiador.
Perguntas Frequentes sobre Fiador
O que é um fiador no contrato de aluguel?
O fiador é uma terceira pessoa que entra no contrato para garantir o pagamento da dívida caso o locatário falhe. Ele responde com todo o seu patrimônio pessoal pelas obrigações assumidas pelo inquilino.
O fiador pode ser de outra cidade?
A lei não proíbe, mas é costume do mercado exigir que o fiador tenha um imóvel quitado na mesma cidade ou estado do imóvel alugado, para facilitar uma eventual execução judicial.
O que é outorga uxória?
É a autorização obrigatória do cônjuge (marido ou esposa) para que o outro possa ser fiador. Sem a assinatura de ambos, a fiança pode ser anulada judicialmente, deixando o proprietário sem garantia.
O fiador pode desistir da fiança?
Sim, mas apenas em contratos que passaram a vigorar por prazo indeterminado. Ele deve notificar o locador e continuará responsável por 120 dias após a notificação.
O único imóvel do fiador pode ser penhorado?
Sim. Esta é uma das poucas exceções à lei do bem de família. O STF entende que o imóvel do fiador de aluguel pode ser penhorado para pagar a dívida da locação, conforme o Art. 3º, VII da Lei 8.009/90.
Qual a diferença entre fiador e caucionante?
O fiador garante com todo o seu patrimônio. O caucionante oferece um bem específico (como um carro ou imóvel) como garantia limitada àquele bem.
O fiador responde pelo IPTU e danos ao imóvel?
Sim, se o contrato previr que a fiança cobre todos os acessórios da locação (reparos, multas, impostos), o fiador é responsável por tudo até a entrega definitiva das chaves.