Garantias no contrato de aluguel: como escolher a proteção certa
A garantia é o coração financeiro do contrato. Saiba como funcionam o fiador, a caução e o seguro-fiança, e por que entender a lei evita que você fique desprotegido no momento da crise.
O que são garantias locatícias
No universo do aluguel, a garantia locatícia é um mecanismo jurídico que visa assegurar ao proprietário o recebimento dos aluguéis e encargos, além da preservação do imóvel, caso o inquilino não cumpra suas obrigações. Sem garantia, o risco do locador é total. Com a garantia correta, o locador tem um patrimônio ou uma empresa (seguradora) para acionar em caso de inadimplência.
As 4 Modalidades do Artigo 37
A Lei do Inquilinato permite apenas quatro caminhos. Qualquer "invenção" fora disso pode invalidar a proteção:
1. Caução
Pode ser em dinheiro (máximo 3 meses), bens móveis (carro, títulos) ou bens imóveis (hipoteca de outro imóvel). É a modalidade mais simples e rápida de formalizar.
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2. Fiança (Fiador)
É quando uma pessoa física ou jurídica (o fiador) assume a responsabilidade pela dívida com todo o seu patrimônio. É robusta, mas exige que o fiador seja idôneo e tenha bens penhoráveis.
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3. Seguro-Fiança Locatícia
O inquilino contrata uma seguradora. Se ele não pagar, a seguradora paga o dono e depois cobra o inquilino. É a garantia mais segura para o dono e a mais cara para o inquilino.
4. Cessão Fiduciária de Fundo de Investimento
Pouco usada em locações residenciais comuns, envolve o bloqueio de cotas de fundos de investimento como garantia da dívida.
Perigo: A Dupla Garantia
O erro mais grave de um locador é pedir "dois meses de depósito e mais um fiador". Isso é dupla garantia. Em uma ação judicial, o juiz pode anular ambas as garantias ou permitir que o inquilino escolha qual delas manter, além de multar o proprietário. Escolha apenas UMA e faça bem feito.
A Estratégia da Locação Sem Garantia
Muitos proprietários se assustam com a ideia de alugar sem garantia. No entanto, o Art. 59, § 1º, IXda Lei do Inquilinato dá um "superpoder" ao dono nessas situações: a possibilidade de despejo liminar.
Se não houver garantia no contrato, e o inquilino atrasar, o juiz deve conceder a liminar para desocupação em 15 dias, desde que o locador deposite uma caução judicial (3 meses). Em contratos com garantia, esse despejo rápido é muito mais difícil de conseguir.
Como escolher a melhor garantia para o seu caso
- Para agilidade: Caução em dinheiro.
- Para valor alto de aluguel: Seguro-fiança ou Fiador com múltiplos imóveis.
- Para inquilino recém-chegado na cidade: Seguro-fiança ou Título de capitalização.
- Para imóveis comerciais: Seguro-fiança ou Fiança bancária.
Nosso sistema ajuda você a formalizar a garantia escolhida com segurança.
Perguntas Frequentes sobre Garantias
Quais são as garantias permitidas na locação?
Conforme o Art. 37 da Lei do Inquilinato, existem quatro modalidades: I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança locatícia; IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Posso fazer um contrato sem garantia?
Sim! A locação sem garantia é perfeitamente válida e possui uma vantagem estratégica para o locador: permite o pedido de despejo liminar (em 15 dias) caso o inquilino atrase o aluguel, algo que contratos com garantia não permitem tão facilmente.
O proprietário pode exigir mais de uma garantia?
NUNCA. O parágrafo único do Art. 37 proíbe expressamente mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato. Se você exigir caução E fiador, a garantia pode ser anulada e você pode responder criminalmente por contravenção penal.
Qual a garantia mais barata para o inquilino?
Geralmente é o fiador (que é gratuito se houver alguém disposto a assumir o risco) ou a caução (onde o dinheiro é devolvido no final). O seguro-fiança é considerado caro por ser uma taxa anual sem devolução.
O que é o título de capitalização para aluguel?
É uma forma de caução de bens móveis (dinheiro) onde o inquilino compra um título e o vincula ao contrato. Se houver inadimplência, o locador resgata o valor. Se não houver, o inquilino resgata o valor no final.
A garantia cobre também as multas e o IPTU?
Sim, desde que o contrato especifique que a garantia abrange o aluguel e todos os encargos e acessórios da locação.
O inquilino pode trocar a garantia durante o contrato?
Sim, desde que o proprietário concorde e seja feito um aditivo contratual formalizando a troca.