Direitos e deveres do locador e do inquilino no aluguel

Em uma locação residencial, a maior parte dos conflitos nasce de uma pergunta simples: "isso é responsabilidade de quem?" A resposta nem sempre está no costume do mercado. Ela precisa combinar a Lei do Inquilinato, o contrato assinado, a vistoria de entrada e a prova do que aconteceu durante a moradia.

Este guia foi criado para proprietários e inquilinos entenderem a lógica correta antes de transformar manutenção, condomínio, IPTU ou pintura em disputa. A regra central é: o locador entrega e mantém a estrutura do imóvel apta ao uso; o inquilino conserva o bem e paga os encargos ordinários assumidos no contrato.

Resposta rápida: o que cada lado deve fazer

O locador deve entregar o imóvel em condições de uso, responder por vícios anteriores à locação, fornecer recibos, respeitar a posse do inquilino e pagar despesas extraordinárias que valorizam o patrimônio. O inquilino deve pagar aluguel e encargos no prazo, usar o imóvel conforme a finalidade contratada, conservar o bem, comunicar defeitos graves e devolver o imóvel no estado recebido, salvo desgaste natural.

A Lei 8.245/91, disponível no Planalto, concentra essas obrigações principalmente nos artigos 22 e 23. O contrato pode detalhar a operação prática dessas regras, mas não deve inverter responsabilidades essenciais de forma abusiva.

Deveres do locador: entregar, garantir e documentar

O primeiro dever do proprietário é entregar o imóvel em estado compatível com o uso prometido. Se a locação é residencial, o imóvel precisa permitir moradia segura. Instalação elétrica comprometida, infiltração estrutural, vazamento antigo ou problema hidráulico oculto não devem ser empurrados para o inquilino como se fossem manutenção cotidiana.

Também cabe ao locador responder por defeitos anteriores à entrega das chaves. Por isso a vistoria inicial é tão importante: ela separa o que já existia do que surgiu depois. Sem vistoria fotográfica, a discussão passa a depender de mensagens, testemunhas e versões contraditórias.

Outro dever é fornecer recibos e demonstrativos claros. Se o inquilino paga aluguel, condomínio, IPTU ou seguro contra incêndio junto com o aluguel, o contrato deve explicar como esses valores serão apresentados. Transparência diminui inadimplência defensiva, que ocorre quando o inquilino deixa de pagar porque não entende a cobrança.

Para detalhar esse ponto, consulte o guia sobre seguro incêndio e IPTU no aluguel.

Deveres do inquilino: pagar, conservar e devolver

O inquilino deve pagar aluguel e encargos no vencimento. Atrasos recorrentes comprometem a relação e podem justificar cobrança, multa, juros e ação de despejo. Para entender o caminho quando o pagamento falha, veja também o guia prático sobre inquilino que não paga aluguel.

Além do pagamento, o inquilino deve conservar o imóvel como se fosse seu, mas sem agir como proprietário. Pequenos reparos decorrentes do uso normal, limpeza, troca de lâmpadas, conservação de torneiras e cuidados com pintura interna costumam ficar com quem ocupa o imóvel. Já problemas estruturais ou vícios anteriores exigem comunicação ao locador.

Na devolução, o imóvel deve voltar no estado descrito na vistoria de entrada. Isso não significa imóvel novo. Desgaste natural existe. O ponto decisivo é separar desgaste previsível de dano por mau uso. Furo isolado e discreto em parede pode ter tratamento diferente de múltiplos furos, manchas, portas quebradas ou piso danificado por arrasto de móveis.

Condomínio, IPTU e taxas: onde mais há confusão

Em regra, despesas ordinárias de condomínio ficam com o inquilino: limpeza, portaria, manutenção rotineira, consumo de áreas comuns e salários de empregados. Despesas extraordinárias ficam com o proprietário: obras estruturais, reformas de valorização, pintura de fachada, fundo de reserva usado para obra e indenizações trabalhistas anteriores à locação.

O IPTU pode ser repassado ao inquilino se houver previsão contratual clara. Sem cláusula, a cobrança fica vulnerável. O ideal é indicar se o IPTU será pago em parcelas mensais, em cota única reembolsada ou diretamente pelo locatário, sempre com comprovantes.

Para casos de condomínio, veja o guia específico sobre taxa de condomínio no aluguel. Ele complementa este artigo com exemplos práticos de boleto condominial.

Reparos urgentes e comunicação por escrito

Quando surge defeito grave, o inquilino deve avisar rapidamente. Vazamento, curto elétrico, infiltração, risco de queda ou problema que impeça o uso do imóvel não deve ser tratado apenas por ligação telefônica. A comunicação deve ficar registrada por WhatsApp, e-mail ou notificação.

Se o reparo é urgente e o locador demora injustificadamente, o caso pode exigir providência imediata para evitar dano maior. Ainda assim, o inquilino deve guardar orçamento, nota fiscal, fotos e prova da tentativa de contato. Sem documentação, um conserto legítimo pode parecer intervenção indevida.

Checklist de cláusulas que evitam conflito

• Finalidade do imóvel: residencial, comercial ou temporada.
• Lista de encargos assumidos pelo inquilino.
• Regra de pagamento do IPTU e seguro contra incêndio.
• Responsabilidade por contas de consumo e transferência de titularidade.
• Procedimento para avisar defeitos e aprovar reparos.
• Vistoria de entrada com fotos e descrição.
• Critério de devolução, pintura e limpeza final.
• Multa e juros por atraso, sem exagero abusivo.
• Canal oficial de comunicação entre as partes.

Erros comuns que enfraquecem o contrato

O primeiro erro é usar uma cláusula genérica dizendo que "todas as despesas serão do inquilino". Essa frase não resolve a divisão entre ordinárias e extraordinárias, nem autoriza cobrar qualquer obra do locatário.

O segundo erro é deixar a vistoria para depois da mudança. A vistoria deve existir antes ou no ato da entrega das chaves. Depois que móveis entram, paredes são furadas e rotina começa, a prova fica contaminada.

O terceiro erro é negociar reparos apenas verbalmente. Locação é uma relação longa. O que parecia combinado na pressa vira discussão meses depois.

Como um contrato bem feito ajuda no ranking e na vida real

Do ponto de vista prático, o bom contrato transforma a lei em procedimento. Ele não apenas copia artigos legais; ele explica como pagar, comunicar, vistoriar, reparar e devolver. É isso que evita conflitos e dá previsibilidade.

Se você ainda está montando o documento, leia também o guia sobre como fazer contrato de aluguel e avance para o gerador quando quiser transformar essas regras em cláusulas prontas para o seu caso.