IPTU e Condomínio no aluguel: o guia de quem paga o quê
Não seja pego de surpresa por taxas extras. Entenda a diferença entre despesas ordinárias e extraordinárias e garanta que os custos da locação estejam bem divididos no seu contrato.
Despesas Ordinárias vs. Extraordinárias
Este é o conceito fundamental para resolver qualquer disputa sobre condomínio. A Lei do Inquilinato é muito clara:
Ordinárias (Inquilino paga)
Custos necessários para a administração e manutenção diária do prédio.
- • Salários e encargos trabalhistas
- • Limpeza e conservação das áreas comuns
- • Manutenção de elevadores e portões
- • Água, luz e gás das áreas coletivas
- • Pequenos reparos hidráulicos e elétricos
Extraordinárias (Proprietário paga)
Gastos que valorizam o imóvel ou que se referem à estrutura do edifício.
- • Obras de reforma ou acréscimos na estrutura
- • Pintura de fachadas e esquadrias externas
- • Instalação de equipamentos de segurança e lazer
- • Fundo de reserva e fundo de obras
- • Indenizações trabalhistas anteriores à locação
IPTU no Aluguel: Contratual vs. Legal
Muitos inquilinos acham que cobrar IPTU é ilegal. Não é verdade.O que ocorre é que, pela lei tributária, a prefeitura cobra de quem é o dono. Mas a lei civil permite que o dono "alugue" o imóvel com o encargo do imposto repassado ao usuário.
Importante: Se o contrato de aluguel for silencioso (não citar o IPTU), a conta é do proprietário. Para repassar ao inquilino, o contrato online gerado deve ter a cláusula específica de encargos tributários.
Fundo de Reserva: O erro mais comum
O boleto do condomínio vem quase sempre com a linha "Fundo de Reserva". O inquilino paga o boleto total e o proprietário esquece de descontar esse valor no aluguel. O inquilino tem o direito de exigir o reembolso ou o abatimento de todos os meses pagos de fundo de reserva, pois esta é uma obrigação legal do locador.
Taxa de Lixo e Taxas de Incêndio
Geralmente seguem a mesma sorte do IPTU. No nosso sistema de contrato, unificamos esses encargos na cláusula de "Taxas e Impostos", garantindo que o locador não tenha custos extras com a burocracia estatal sobre a posse do imóvel.
Dica Jurídica
Ao redigir seu contrato, evite usar o termo "aluguel pacote" sem discriminar o que é aluguel e o que são taxas. Se o condomínio subir bruscamente, o valor do seu "pacote" ficará defasado e você terá dificuldade jurídica para reajustar apenas uma parte. O ideal é prever: Aluguel R$ X + Condomínio + IPTU.
Gerar contrato com taxas detalhadasInadimplência de Condomínio: Quem o prédio processa?
O condomínio processa o Proprietário, pois a dívida é propter rem (ligada à coisa). Por isso, se o seu inquilino não pagar o condomínio, você deve pagar para evitar a penhora do seu imóvel e depois processar o inquilino para reaver o dinheiro, utilizando o contrato de aluguel como título executivo.
O jeito mais seguro de organizar os pagamentos da sua locação.
Perguntas Frequentes sobre Taxas
O inquilino é obrigado a pagar o IPTU?
Legalmente, perante a prefeitura, o dono do imóvel responde pelo imposto. No entanto, a Lei do Inquilinato (Art. 22, VIII) permite que o locador repasse essa obrigação ao inquilino, desde que isso esteja expressamente previsto no contrato de aluguel.
Quem paga o fundo de reserva do condomínio?
O fundo de reserva é considerado uma despesa extraordinária e, conforme o Art. 22 da Lei 8.245/91, deve ser pago integralmente pelo proprietário (locador).
Taxas de reforma da fachada: quem paga?
Reformas de embelezamento, pintura de fachada, troca de elevadores ou qualquer obra que valorize o patrimônio são despesas extraordinárias de responsabilidade do proprietário.
O que o inquilino paga no condomínio?
O inquilino paga as despesas ordinárias: salários de funcionários, luz e água das áreas comuns, limpeza, manutenção de jardins e pequenos reparos de rotina no prédio.
Taxa de lixo (TRSD): locador ou locatário?
A taxa de lixo geralmente acompanha o IPTU. Se o contrato prevê o repasse dos encargos tributários ao inquilino, ele também deve pagar a taxa de lixo.
O inquilino pode votar em assembleia de condomínio?
Sim, se o proprietário não comparecer e o assunto for sobre despesas ordinárias. Para outros assuntos, o inquilino precisa de uma procuração do dono.
Consumo de água individualizado: como cobrar?
Se o condomínio tem medição individual, o valor deve ser pago pelo inquilino junto com o boleto do condomínio ou diretamente à concessionária.