Reparos no imóvel alugado: quem paga a conta?
Infiltrações, fiação, telhado ou pintura? Saiba exatamente o que a Lei do Inquilinato diz sobre as responsabilidades de locador e locatário para evitar prejuízos e discussões.
A Regra Geral da Lei do Inquilinato
A Lei 8.245/91 divide as responsabilidades de forma lógica: o proprietário cuida da estrutura e da viabilidade do imóvel, enquanto o inquilino cuida da manutenção decorrente do uso diário e da conservação estética.
Do Proprietário
- • Problemas na fundação ou vigas
- • Infiltrações em colunas ou telhados
- • Troca de fiação elétrica antiga
- • Substituição de tubulações oxidadas
- • Vícios ocultos (problemas anteriores)
Do Inquilino
- • Conserto de torneiras e sifões
- • Troca de lâmpadas e vidros
- • Limpeza de calhas e caixa d'água
- • Reparos por mau uso (ex: pia quebrada)
- • Manutenção de aquecedores e AC
Reparos Estruturais vs. Manutenção Preventiva
Reparos estruturais são aqueles que afetam a segurança ou a habitabilidade do imóvel. Se o telhado está caindo ou a parede está com rachaduras profundas, o inquilino não consegue morar com dignidade. Nestes casos, o locador deve pagar e o inquilino deve permitir a entrada dos prestadores de serviço.
Manutenção preventiva é o cuidado para que o imóvel não se deteriore. Se o inquilino percebe um pequeno vazamento e não avisa o proprietário, permitindo que o problema piore e estrague o armário, o inquilino pode ser responsabilizado pela negligência.
Infiltração e Telhado: O terror dos contratos
Este é o campeão de buscas no Google. A regra é:
- Vem de cima ou de fora (chuva, telhado, vizinho)? Proprietário paga.
- Vem de dentro por falta de limpeza ou modificação não autorizada? Inquilino paga.
- Em condomínios, se a infiltração vem da prumada (cano vertical do prédio), o Condomínio paga.
Como notificar o proprietário sobre um defeito
Não confie apenas no WhatsApp. Se o problema for grave, formalize:
- Tire fotos e grave vídeos do problema.
- Envie uma notificação por e-mail ou carta com AR descrevendo o defeito.
- Dê um prazo razoável para o conserto (geralmente 48h para urgentes, 10 dias para não urgentes).
- Se o locador não consertar, o inquilino pode, em casos urgentes, realizar o reparo e pedir o abatimento no aluguel (necessário respaldo jurídico).
Cláusula de Benfeitorias
No contrato do MeuContratoDeAluguel, incluímos cláusulas claras sobre o que pode ou não ser descontado do aluguel, evitando que o inquilino faça obras caras e "surpreenda" o proprietário com um boleto de desconto no final do mês.
Gerar contrato com regras de reparoO que fazer em caso de reparos urgentes
Se um cano estoura na madrugada de sábado, o inquilino não precisa esperar até segunda-feira para falar com o dono. Ele pode consertar para evitar um dano maior ao patrimônio e depois ser reembolsado. No entanto, é fundamental guardar todas as notas fiscais e provar a urgência.
Transparência total nas obrigações de manutenção.
Perguntas Frequentes sobre Reparos
Quem paga por infiltração no imóvel alugado?
Depende da origem. Se for um problema estrutural (ex: cano mestre que estourou, telhado com defeito), a responsabilidade é do locador. Se for decorrente de mau uso ou falta de limpeza de calhas pelo inquilino, a responsabilidade é dele.
Pintura do imóvel: quem deve fazer?
O inquilino deve entregar o imóvel com a pintura no mesmo estado em que recebeu. Se recebeu novo, deve entregar novo. Se recebeu usado, entrega usado, salvo se o contrato estipular pintura nova obrigatória na saída.
Conserto de ar-condicionado ou aquecedor?
Geralmente é manutenção preventiva, logo, responsabilidade do inquilino. Porém, se o aparelho quebrar por fim de vida útil ou defeito interno grave não causado por mau uso, o locador deve trocar ou consertar.
O inquilino pode fazer reformas por conta própria?
Apenas se houver autorização expressa e por escrito do locador. Reformas estruturais ou estéticas sem autorização podem gerar rescisão contratual e obrigação de desfazer a obra.
O que são benfeitorias necessárias?
São aquelas destinadas à conservação do imóvel ou que evitem sua deterioração (ex: conserto de telhado). Elas devem ser indenizadas pelo locador, mesmo que não autorizadas, salvo cláusula de renúncia no contrato.
Fiação elétrica antiga queimando aparelhos?
A infraestrutura do imóvel (fiação, encanamento interno, colunas) é dever do locador manter em condições de uso. Se a fiação é antiga e insuficiente, o locador deve modernizar.
Troca de lâmpadas e resistência de chuveiro?
Manutenção de rotina e itens de consumo são sempre responsabilidade do inquilino.